2007年05月13日

地上げの苦労!?

今回は地上げについてのエピソードを・・・

地上げという仕事は本当に骨の折れる仕事です。

地上げに着手して数ヶ月で購入できる不動産もあれば、何年もかかるケースもあります。

あるとき、知り合いの不動産ブローカーから都内のマンション用地になると思われる情報が入ってきました。

情報の詳細を見ると確かにどのマンションデベロッパーも飛びつくような物件。

私はすぐに頭の中で購入にかかる費用と転売で得られる利益を計算しその情報源のブローカーに購入する旨を伝え、転売先のデベロッパーをあたることにしました。

ところが待てど暮らせどブローカーからは何の音沙汰もなし・・・
こちらで購入できなければ仕事になりません。

何度と催促をしても契約どころか売主にも会うことができないのです。

私はこれは待っていてもまとまらないと思い、直接売主に会いに行きました。

何度か訪問を重ね、やっとのことで売主に会うことができ、事情を説明すると・・・

売主「いや〜最初は売ろうと思ってたんだけどね、いろんな不動産屋がうるさくてさ〜不動産屋だけならまだしもヤクザみたいな人もくるし・・・もう売るのやめようかと思って・・・」

そんなわけで売る気がまったくなくなってしまったとのこと。

とはいえ物件自体はとても魅力ある不動産で私はあきらめきれません。

一度は売る気になったもの・・・これは繋がっておこうと思い、私は粘り強く、何度も何度も訪問を重ね、人間関係から作って行くことにしました。

不動産の相談から、不動産目当てにくる人たち(なかにはヤクザみたいな方も)の対応をしながら徐々に仲良くなっていきました。

何度も何度も訪問を重ねること2年!!

あるとき売主からそろそろ不動産を処理しようかという相談が!!

やっとのことで不動産売買の契約が結べるかと思った頃、どこからともなく情報を得てきた不動産屋がまたまた売主のところに訪れるではありませんか!!

不動産屋は調子の良いことを言い、値段をどんどん吊り上げていくのです。

私のところではマンションを建築できるようなノウハウもなければ、分譲販売する人手もいません。転売してやっと利益がでるのです。
転売するには安く購入できなければ利益がありません。

そんなこんなでばたばたしながら、なんとか売主にも納得のいく価格で契約を結び無事マンションデベロッパーに転売を果たすことができたのですが、利益は薄くこの2年間の苦労は一体なんだったんだろうと・・・

そんな地上げの苦労話でした。


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2007年04月28日

不動産屋と金融の関係

不動産を商売にしていると必ずついてくるのが金融との関係。

金融といっても大手都市銀行はもちろん、地方銀行、信金や消費者金融、闇金融などなど・・・

要は不動産を担保に取っていと将来的に返済が滞った場合、不動産を取れるというもの。

不動産屋をやっていると金融筋からの情報も多いものです・・・

抵当権をつけて、不動産を握っていると他に物件が流れないのである意味とてもかたいルートといえます。

闇金の方々なども重要な情報源ですが、深入りすると怖いのである程度は距離をもって関わらないといけないのですが・・・

返済が滞り、差し押さえが入ると競売といった流れになるのですが、所有者と金融筋を抑えておくと任意整理といった形での処理ができるのです。

競売では不特定多数からの入札形式になるので、落札できる可能性は限りなく薄いのですが、任意整理となると不動産を取得できる可能性が高くなります。

ただ、このときの問題は債権処理ですね。競売になるということは債権者が多く、債務超過の状態ですから、不動産を任意で売却しても抵当順位が遅い債権者は資金を回収できない可能性が高いのです。

債権者一件一件を回り、いくらで納得してもらうかが勝負ですね。

続きは次回ということで・・・


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2007年04月21日

現れたヤクザ!?

不動産の仕事をしているとなにかとからんでくるヤクザの方々・・・そんなお話です。

あるとき都内の某所でマンション・ビル用地になる良い物件情報が入ってきました。

駅からは近く、人気のエリアでワンルームマンションなんか建てたら最高の場所。時価数億円の物件。仲介手数料だけでも数千万です!!
早速知り合いのマンションデベロッパーに連絡をとり、物件紹介をしました。予想通りのくいつきようでマンションデベは是非、買いたいとのこと。

契約に至るまでには売主との折衝や物件調査は欠かせません。
私は役所での調査を終え現地調査に向かいました。

現地について改めて物件を見るとやはりワンルームマンションには最適な立地。これは無事まとまるだろう・・・とほっと思い裏側の路地を歩いていくと・・・

連なった黒塗りのベンツが!!

しかも若い衆と思われる人達が何人も・・・

まさか・・・組事務所か??

すぐに売主に連絡してその話をすると・・・

売主「えっ?組事務所?あるけど隣じゃないし大丈夫でょ??」

私「○○さん…だめなんですよ・・・近くにあるだけでも重要事項として説明しなければいけなくて・・・」

知ってるなら先に言ってくれよ・・・

結局、これが理由で話は流れ・・・今でも売れてません・・・

現地調査は本当に重要ですね。知らなかったじゃ済まされませんから・・・


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2007年04月10日

風俗街の物件!?

あるとき知り合いの不動産業者から連絡がありました。

この不動産業者は仲介業はやっておらず、自社で土地を仕入れて土地売り、建売などで事業を行っているデベロッパー。

業者「新宿で土地仕入れたからさ〜お客さんいたら紹介してよ〜商業地域でワンルームマンションでもビルでも建てられるから」

私「へぇ〜新宿ですか?ワンルーム業者でもあう価格なんですか?」

業者「安く仕入れたから業者売りでも事業収支はあうと思うんだけど、たぶんやらないと思うよ。だって風俗街だもん」

私「へっ??風俗街の物件仕入れたんですか!?エンド(一般のお客さん)じゃあローン厳しいですよね?風俗街の物件って金融機関貸さないと思うし・・・」

業者「まぁだから現金客だろうな〜とにかく仕入れ価格が安かったからさ。買っちゃったのよ〜」

私「そうなんですか。じゃあ紹介してみますよ・・・」

ってな感じで風俗街の物件を仕入れたらしい。
一応投資用として紹介してみるも、どのお客さんも反応なし。。。

そうこうしているうちに1ヶ月ほど経過して、その業者から連絡がありました。

業者「この前の風俗街の物件なんだけどさぁ〜売れたよ〜しかも満額で!」

私「売れたんですか!!仕入れ価格の倍じゃないですか!?すごいですね!!」

業者「いやぁ〜儲かったよ!!で、また風俗街の物件仕入れようと思ってるんだけどね。またこれが安いのよ〜」

私「またですか・・・」

どんな物件でも売れるんですね・・・
でも、そんなにうまい話が何回も続かないと思うが・・・
風俗街の物件の話です。


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2007年04月07日

賃貸営業の裏事情

そもそも私は何年間も不動産の売買の仕事しかしたことがありませんでした。

ただ、会社を設立して間もなく、毎月の経費を稼ぐためにも賃貸営業でもなんでもやろうということになり賃貸に携わることになったのです。

ですから賃貸営業に関してはまったくわからないまま、賃貸営業を始めました。

大手の看板も何もなく、お客さんが飛び込みで来店されることはほとんどありません。

ただ、まれに来るお客さんは大手がまともに対応してくれないようなちょっとわけありのお客さん。

先日も、突然来店されて、すぐに入居できる事務所を探しているという。

わけを聞くと・・・

お客さん「今使っているビルが競売になっちゃってオーナーが変わったんですよ。今度のオーナーが不動産業者で毎日来ては、すぐに出ていってくれってうるさくて」

私「えっ、でも競売で所有権が移ったからって6ヶ月間の明渡し猶予はあるはずですが・・・すぐに出ていけって、無理ですよね?立退き料とかむこうは何か提示してきているんですか?」

お客さん「いや、何もないよ。とにかく出て行けって、黒塗りのベンツで店の前に来て言うから・・・こわいでしょ?もうめんどくさいから早めに出て行こうと思って」

私「なんならこちらから○○さんの代理ってことで話しましょうか?」

お客さん「いやいや!!いいよ!なにかされたらこわいからさ!もうとにかく早めに移ることにしたから」

ってな具合でお客さんは泣き寝入り。
あとでその不動産業者の名前を調べてみると、金融を本業とした不動産屋みたいなちょっとあやしい会社でしたね。
不動産屋にしてみたらお客さんが何も言わずに出て行ってくれるのが一番良いのですが、やり方が汚いですね。
私も仕事で何件か立退き交渉もしましたが、転居先の面倒までみて納得して頂くのが本当の仕事じゃないかと思います。

まぁそんなこんなでお客さんの事務所物件を探して、無事すぐに移ることができました。お客さんは喜んでくれるだけでなく、同じビルに住んでいる方の転居先も探してやってくれと紹介までしてくれました。

今度の方も諸事情でなかなか物件が決まらないという・・・
この話しはまた次回ということで。


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2007年04月05日

不動産ブローカー!?

あるとき、知り合いの解体業の社長から一本の電話がありました。

社長「都内で2,3物件情報仕入れたからさ〜ちょっと時間つくってよ〜」

私「都内ってどこですか〜??あんまり高いと買ってくれるとこないっすよ〜」

社長「いいからいいから、ちょっと相談したいこともあるしさ」

・・・いつもこういっては話にならないような激高物件をどこからともなくもってくる。まぁなかにはいい物件もあるかもしれないし・・行ってみるか・・・と私は忙しいなか、都内まで足を運びました。

いつも会う場所は喫茶店。私は喫茶店で社長を待ちました。
遅れてくること30分社長があらわれました。

社長「いや〜道が混んじゃって。で、この物件なんだけど何とかなんない?」

と物件資料を渡され、目を通すと・・・
六本木50億・・・新宿200億・・・坪単価7000万円也・・・一等地ならまだしも微妙な立地条件・・・
だれが買うんだよ!!何とかならないよ・・

私「社長・・・無理っす!!大体この物件、価格が書いてないんですけど、いくらなんですか??」

社長「あっ、価格書いてないの!?ちょっとまって確認するから。」

と社長はおもむろに携帯電話で情報元のだれかに連絡を取り始めました。

社長「もしも〜し。この前もらった物件なんだけど、そうそう銀座の物件。あれっていくらなの?・・・うんうん、確認してみる??あっそうなの?まだ先がいるの?了解〜わかったら連絡下さ〜い」

と電話を切り私に・・・

社長「なんかね〜物件くれた人の先に何人かいるらしいのよ〜今確認してもらってるから」

私「社長、それってちゃんと売主につながるんですか??客付けしたはいいけど売り物じゃないなんてシャレにならないですよ〜」

社長「大丈夫、大丈夫。ちゃんとつながるっていってたから」

・・・こりゃだめだな。

その後、一応私も不動産業者に物件を紹介する上で事業プランに必要となる書類を催促するも一向に音沙汰なし・・・

不動産屋でもないのに物件情報を持ち歩いて、何の調査もせずに情報だけをバンバン流す。

そんな不動産ブローカーのなかにも良い情報を仕入れてくる人たちもいて、仕事になったこともありますから、大事な情報元ですけどね。

どこからともなく物件情報を仕入れてきて、不動産免許もないのに不動産で甘い汁を吸おうとする不動産ブローカーの話です。


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2007年04月03日

土地ころがし!?

バブル期は地価の高騰で不動産を買えば儲かるような時代です。なかには買って次の日には倍の値段で売れてしまうようなこともあったそうです。

そのころ土地を買って何も事業をせずに、転売するいわゆる土地ころがしで儲けた人たちがたくさんいます。

よくバブル期を経験している年配の社長さんたちの話を聞くと決まってバブルの頃の話がでてきますね。(ほとんどが過去の栄光みたいな・・・)

土地ころがしというとわたしが学生の頃はとても悪いイメージ、悪徳不動産屋みたいなイメージがあったものです。(わたしの勝手なイメージですけど・・・)

実は最近でも土地ころがしのようなことが頻繁に行われているんです。

最近地価が上昇しているといってもバブル期のように異常な高騰はしてないので、それほど簡単にはいかないのですが、不動産業者間でのマンション、ビル用地などの売買はとても多いです。

例えば分譲マンションで一連の流れを説明すると・・・

地主→不動産業者→不動産業者→不動産業者(マンション事業化)→一般購入者

のように元地主から最終購入者まで不動産業者間で何回もころがっているケースです。

登記簿謄本などを見ると1年間などの短期間のうちに不動産業者が名を連ねていることはよくありますね。

マンション用地やビル用地など物件情報が入ってきても、ころがった後ではほんとに価格が高くて不動産業者でもなかなか手がでません。

あきらかに事業として成り立たない価格で、どこのデベロッパーに情報をふっても、価格を聞いただけで無理だよ〜なんてこともよくあります。

でも、不思議なことにそういった物件でも大体の物件が売れていくんですよね・・・
売主の業者に忘れた頃に「あの物件どうなったんですか??」なんて聞くと、「とっくに売れたよ〜しかもデベロッパーが買っていったんだよ〜」なんてことも・・・
どう事業化していくらで売るんでしょうね??


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2007年04月01日

文字看板のネタばれ!?

都内を車で走っていると、電柱などによく文字看板が貼ってありますよね。

電柱は電力会社の所有で勝手に電柱に看板を貼ったり、括りつけたりすることは軽犯罪に該当するので、現行犯だと捕まってしまいます。

最近では不動産業者としての免許にも差し障りますので大分減ってはいるようですけど・・・

電柱の看板の中でも特に文字だけの看板には要注意です。

価格のわりに、土地が広かったり、間取りが良かったり、高級住宅地の人気エリアであったり、いろいろな好条件の物件が文字で記載されています。

実は、土地の権利が所有権ではなく借地権だとか・・・
実は、土地の形状が敷地延長型であったり・・・
実は、4LDKでもひと部屋が小さかったりとか・・・
実は、再建築できない物件だとか・・・

いわゆる客引きですね。
不動産にそんなおいしい話はほとんどありませんので要注意です!!

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2007年03月29日

物件案内の極意

数年間、売買専門の仲介業者に在籍していた頃、不動産を契約して頂く前提として、お客さんに物件を見せる案内がとても重要な仕事でした。

物件を気に入って頂き、問題なければスムーズに契約という流れになるので、お客さんに物件を気に入って頂くことが営業マンとしての力量のような感じでした。

今となっては契約とその後の業務をスムーズに進めることもとても難しく重要な仕事ですけど・・・

案内の際にはお客さんが見たいといった物件だけを見せているようでは営業マンとしていまいちです。

いろいろな物件を比較させて最後に一番要望に近い物件を見せるとお客さんの心理的に盛り上がるのです。

物件はたくさんありますから、要望にひとつでも合う物件があれば営業マンからみて決まらないなと思った物件でも見せるようにしていました。

いわゆる、回し物件というやつですね。

営業マンとしては自分のシナリオ通りにことが運び、お客さんに物件を決めていただくことは営業としてとても満足感に満たされていたものです。

最初は他の物件を見ることに乗り気でないお客さんも最後には満足されて購入していただけるのでこちらとしても嬉しい限りですね。

ただ、ダメな営業マンにあたるとお客さんも最後には疲れてなんの収穫もなく帰られるので一番最悪なパターンです。

朝から晩までさんざん連れ回されたあげく、最後にはこれかよっ!!などということも・・・

お客さんの要望のポイントをよく理解していないとそういったことになります。不動産という高い買い物なのに信頼関係がなくては話になりません。

物件を案内するだけの営業マンではなく、よくこちらの要望を理解してくれる営業マンを探すのも物件探しのポイントになると思います。

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2007年03月26日

不動産屋って??

不動産営業をはじめて3年経過。

現在はある不動産会社の役員をやってます。

役員といっても社員がいないので、いわば営業マンですね。

地上げから、競売業務、売買、賃貸、管理・・・不動産のなんでも屋です。

とにかく日々忙しく働いているなかでの日々の日常と不動産屋の裏側、ブラックな部分をつらつらと綴ろうかなと思ってます。

不動産屋というと、昔のイメージではダブルのスーツに金色のアクセサリーとか、なんか変なイメージがありますよね。

最近の不動産屋でも年配の方や不動産ブローカーといわれる方たちのなかには、まだそんな人たちもいます。
結構、仕事で地上げや、ブローカーとの打ち合わせなどをしているとガラの悪い人たちばかり・・・

逆に一般のお客さんの賃貸営業なんかは、ある意味平和であり、楽しいですね。報酬は小さくても一生懸命、お客さんのためと思って動くととても喜んでくれます。直接伝わる喜びってうれしいですよね。

そんな不動産業界の裏と表で仕事をしているなかでの出来事を綴っていきます。裏の世界に染まらないように・・・

宜しくお願いします!!


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